Finanzas y crédito

Gastos de escrituración en Colombia: guía completa

Equipo Vestap26 de agosto de 20268 min de lectura

Documentos notariales y escritura pública de un inmueble sobre un escritorio

Cuando ya elegiste la vivienda y tienes el precio de compraventa acordado, todavía falta presupuestar los gastos de escrituración en Colombia, que son costos adicionales obligatorios para formalizar legalmente el cambio de propietario y que muchos compradores subestiman o directamente olvidan incluir en su presupuesto. Estos gastos no son opcionales: sin ellos la escritura no queda registrada y, por tanto, la propiedad no pasa legalmente a tu nombre. En esta guía te explicamos qué conceptos componen ese costo adicional, cómo se calculan en términos generales y quién suele asumir cada uno en la práctica del mercado colombiano.

Qué significa "escriturar" una vivienda

Escriturar una vivienda es el proceso mediante el cual la compraventa deja de ser un acuerdo privado entre comprador y vendedor y se convierte en un acto público, formalizado ante notario y luego inscrito en el registro inmobiliario correspondiente. Solo después de ese registro el comprador queda reconocido legalmente como el nuevo propietario frente a terceros. El proceso tiene dos etapas diferenciadas, cada una con sus propios costos: la elaboración de la escritura pública en la notaría, y su posterior registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad donde está ubicado el inmueble, entidad adscrita a la Superintendencia de Notariado y Registro.

Gastos notariales

Los gastos notariales remuneran el trabajo del notario al elaborar, autenticar y custodiar la escritura pública de compraventa. Se calculan como un porcentaje sobre el valor de la escritura, dentro de un rango que la ley permite a las notarías, por lo que el valor exacto puede variar levemente de una notaría a otra para el mismo monto de compraventa. A este concepto se suman otros rubros menores como copias adicionales de la escritura, autenticaciones y el IVA sobre los servicios notariales. Antes de firmar, siempre puedes solicitar en la notaría una liquidación detallada por escrito con el desglose completo.

Derechos de registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos

Una vez firmada la escritura, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad donde está el inmueble para que el cambio de propietario quede reflejado en el folio de matrícula inmobiliaria. Este trámite tiene un costo propio, conocido como derechos de registro, que también se calcula como un porcentaje sobre el valor del acto, fijado por la entidad y sujeto a los topes que establece la regulación. Puedes consultar las tarifas y trámites actualizados directamente en el sitio de la Superintendencia de Notariado y Registro, entidad que supervisa estas oficinas en todo el país.

Impuesto de registro

Distinto a los derechos de registro, el impuesto de registro es un tributo departamental que se paga al momento de inscribir la escritura y que administra la Gobernación correspondiente a la ubicación del inmueble, no la notaría ni la Superintendencia. Se liquida también como un porcentaje sobre el valor del acto, dentro de un rango que cada departamento puede fijar en su respectiva ordenanza, por lo que la tarifa puede variar de una ciudad a otra. Este es uno de los conceptos que más confunde a los compradores primerizos porque suena parecido a los "derechos de registro", pero se liquida y se paga de forma independiente.

Estudio de títulos y honorarios de abogado

Antes de comprometerte con la compra, es recomendable hacer un estudio de títulos: una revisión del historial jurídico del inmueble durante los últimos años, para confirmar que no tiene embargos, hipotecas vigentes, procesos judiciales, servidumbres ocultas o un historial de propietarios con inconsistencias. Este estudio puede hacerlo un abogado independiente, una firma especializada o, en compras financiadas, en algunos casos lo adelanta el propio banco como parte de su proceso de aprobación del crédito. Sus honorarios no están regulados por tarifa oficial: se cobran según el abogado o firma que elijas y el nivel de complejidad del caso, así que conviene pedir cotización previa. Si vas a comprar con crédito hipotecario, te conviene revisar también nuestra guía sobre crédito hipotecario en Colombia: requisitos y tasas, porque algunos de estos gastos se cruzan con los requisitos del banco.

Quién paga cada gasto: comprador, vendedor y qué es negociable

No existe una ley que obligue a repartir estos gastos de una forma específica entre comprador y vendedor; lo que existe es una costumbre de mercado ampliamente usada, que de todas formas puede modificarse por acuerdo entre las partes y debe quedar por escrito en la promesa de compraventa.

Gasto	Quién lo asume normalmente	¿Es negociable?
Gastos notariales (elaboración de la escritura)	Se divide por partes iguales entre comprador y vendedor	Sí, es la costumbre más común pero puede pactarse distinto
Derechos de registro	Comprador	Sí, aunque rara vez se traslada al vendedor
Impuesto de registro	Comprador	Sí, en teoría negociable, en la práctica casi siempre lo asume el comprador
Estudio de títulos	Quien lo solicite (usualmente el comprador o su banco)	Sí, depende de quién decide contratarlo
Honorarios de abogado propio	Cada parte asume el suyo si contrata uno	Sí

Lo importante es que, sea cual sea el acuerdo, quede expresado de forma clara en la promesa de compraventa antes de firmar, para que ninguna de las partes se lleve una sorpresa el día de la cita en la notaría.

Checklist de gastos de escrituración antes de firmar

Antes de agendar la cita en notaría, verifica que tienes contemplados estos conceptos en tu presupuesto:

Valor de la escritura pública acordado con el vendedor.
Gastos notariales y su respectivo IVA.
Derechos de registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Impuesto de registro departamental.
Costo del estudio de títulos, si decides contratarlo de forma independiente.
Honorarios de tu propio abogado, si aplica.
Paz y salvos del inmueble (predial y administración) que debe entregar el vendedor antes de la firma.

Tener este checklist resuelto evita que el cierre de la compra se demore por falta de presupuesto en el último momento, cuando ya tienes fecha de firma agendada.

Este artículo tiene fines informativos y busca explicar de forma general cómo funcionan los gastos de escrituración en Colombia. No reemplaza la asesoría de un notario, abogado o asesor financiero, quienes pueden confirmar las tarifas vigentes y la situación particular de tu transacción.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta escriturar un apartamento en Colombia?

El costo total depende del valor de la escritura, la notaría donde se haga el trámite y la ciudad, por lo que no existe una cifra fija aplicable a todos los casos. Los gastos se componen principalmente de los derechos notariales, el impuesto de registro y los derechos de registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, además del estudio de títulos si decides contratarlo. Lo más confiable es pedir una liquidación estimada directamente en la notaría donde vas a firmar, una vez tengas el valor definitivo de la escritura.

¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?

En la práctica del mercado colombiano, la costumbre más extendida es que los gastos notariales se dividan por partes iguales entre comprador y vendedor, mientras que los derechos de registro y el impuesto de registro suelen quedar a cargo del comprador, por ser quien inscribe la nueva propiedad a su nombre. Sin embargo, nada de esto está escrito en piedra: es perfectamente negociable y debe quedar explícito en la promesa de compraventa para evitar discusiones al momento de firmar.

¿El impuesto de registro se paga una sola vez?

Sí, el impuesto de registro se paga una única vez, en el momento de registrar la escritura ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad donde está ubicado el inmueble. No es un impuesto recurrente como el predial, que sí se paga cada año; es un costo asociado exclusivamente al trámite de formalizar el cambio de propietario.

¿Necesito un abogado para escriturar mi vivienda?

No es obligatorio por ley, ya que el notario tiene la función de verificar la legalidad del acto y redactar la escritura pública. Aun así, muchos compradores optan por contratar un abogado o un estudio de títulos independiente para revisar con más detalle el historial jurídico del inmueble antes de firmar, especialmente en compras de mayor valor o cuando el inmueble ha tenido varios propietarios o gravámenes en el pasado. Es una decisión de gestión de riesgo, no un requisito legal.

Si ya tienes claro el presupuesto completo, incluyendo estos gastos de escrituración, puedes empezar a comparar opciones reales en venta dentro del marketplace y filtrar por ciudad y presupuesto antes de iniciar el proceso con el vendedor.